El proceso de adquirir una propiedad en Tijuana implica términos técnicos y legales que pueden generar dudas si no estás familiarizado con ellos. Este glosario tiene como objetivo ayudarte a comprender cada concepto clave que encontrarás durante la compra o venta de un inmueble, de forma directa, concreta y sin complicaciones.
📄 Avalúo
Documento técnico realizado por un perito valuador autorizado que determina el valor comercial real de una propiedad.
- Es requisito en operaciones con crédito hipotecario.
- También es útil para validar que el precio de venta sea justo y alineado con el mercado.
📋 Escritura Pública
Documento legal que formaliza la transmisión de propiedad.
- Se firma ante notario público.
- Contiene los datos del comprador, vendedor, valor, ubicación y condiciones de la transacción.
- Su registro en el Registro Público de la Propiedad es lo que legalmente acredita al nuevo propietario.
🏦 Fideicomiso
Esquema obligatorio para que ciudadanos extranjeros puedan adquirir propiedades dentro de la zona restringida (100 km de la frontera).
- El banco actúa como titular legal, pero el comprador mantiene el uso, disfrute y derechos de venta o herencia.
- Se renueva anualmente y tiene costos de apertura y administración.
- El trámite debe iniciarse desde la etapa de promesa de compraventa.
🤝 Contrato de Promesa de Compraventa
Documento preliminar donde comprador y vendedor se comprometen a celebrar la compraventa bajo ciertas condiciones. Incluye:
- Precio pactado.
- Fechas límite para escriturar.
- Porcentajes de anticipo.
- Consecuencias por incumplimiento.
📁 Certificado de Libertad de Gravamen
Documento emitido por el Registro Público que confirma que la propiedad no tiene hipotecas, embargos, litigios ni anotaciones preventivas.
- Es requisito indispensable antes de firmar la escritura.
- Debe estar actualizado y coincidir con los datos de la escritura.
🧾 Predial
Impuesto municipal anual que debe pagarse por el propietario de cualquier inmueble.
- Para vender, es obligatorio presentar comprobantes de no adeudo.
- El monto varía según el valor catastral y zona del inmueble.
🧠 Uso de Suelo
Categoría establecida por el municipio que define para qué puede usarse legalmente una propiedad (residencial, comercial, mixto).
- Invertir sin verificar el uso puede generar sanciones o invalidar ciertos desarrollos.
- Se solicita a través de la Dirección de Administración Urbana.
🔐 Notario Público
Profesional con fe pública designado por el Estado para dar legalidad a actos como la compraventa. Funciones:
- Verifica la documentación del inmueble y de las partes.
- Calcula impuestos.
- Redacta y firma la escritura.
- Realiza el registro oficial del nuevo propietario.
🏡 Boleta Registral
Documento oficial que resume la situación legal del inmueble. Incluye:
- Superficie.
- Propietario actual.
- Anotaciones previas.
- Referencia al folio real. Es la fuente primaria para confirmar la información antes de comprar.
💸 Enganche
Pago inicial que realiza el comprador al firmar la promesa de compraventa.
- Generalmente representa entre el 10% y 30% del valor total.
- No es reembolsable si el comprador incumple el contrato.
- Se descuenta del monto final al escriturar.
📜 Inscripción en el Registro Público de la Propiedad
Paso final en el proceso.
- El notario presenta la escritura firmada ante el Registro Público.
- Una vez inscrita, el comprador se convierte legalmente en propietario.
- El proceso puede tardar de 2 a 6 semanas dependiendo del municipio.
🧾 Constancia de No Adeudo
Certificados emitidos por el municipio, CESPT y/o administración del condominio, donde se declara que el inmueble no tiene deudas en:
- Agua.
- Predial.
- Cuotas de mantenimiento.
Son requisitos para firmar la escritura y deben presentarse actualizados.
🏘️ Amenidades
Elementos adicionales dentro de un desarrollo que elevan su valor y atractivo, como:
- Alberca.
- Gimnasio.
- Seguridad 24/7.
- Salón de usos múltiples. No forman parte del valor de la propiedad en la escritura, pero sí influyen en el precio de venta y demanda del inmueble.
💰 Impuestos de Compraventa
Gastos obligatorios que se generan durante la transacción:
- ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles): Lo paga el comprador.
- ISR (Impuesto Sobre la Renta): Aplica al vendedor si obtiene ganancia, salvo exenciones.
- Derechos notariales y de registro: Corren por cuenta del comprador.
El notario calcula y retiene estos pagos.
🗓️ Tiempo de Escrituración
Tiempo que transcurre desde la firma de la promesa hasta la entrega de escritura registrada.
- Depende de la complejidad legal del inmueble.
- Un proceso bien llevado puede completarse en 30 a 45 días hábiles.
- Puede extenderse si hay crédito hipotecario, fideicomiso o documentación incompleta.
✅ Conclusión: Entender los términos es parte de comprar con seguridad
El proceso de compraventa involucra decisiones legales y financieras importantes. Dominar estos términos te permite avanzar con mayor confianza, hacer preguntas informadas y evitar errores que pueden costar tiempo y dinero.
👉 En K-Inmobiliaria, te acompañamos durante todo el proceso y nos aseguramos de que comprendas cada paso y documento que firmas. Nuestro compromiso es ayudarte a tomar decisiones bien fundamentadas, con total transparencia.
¿Tienes dudas sobre alguno de estos términos o estás listo para comenzar tu proceso de compra en Tijuana? Contáctanos y déjanos ayudarte a hacerlo con seguridad legal desde el inicio.
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