Glosario Básico para Entender el Proceso de Compra-Venta en Tijuana

El proceso de adquirir una propiedad en Tijuana implica términos técnicos y legales que pueden generar dudas si no estás familiarizado con ellos. Este glosario tiene como objetivo ayudarte a comprender cada concepto clave que encontrarás durante la compra o venta de un inmueble, de forma directa, concreta y sin complicaciones.

📄 Avalúo

Documento técnico realizado por un perito valuador autorizado que determina el valor comercial real de una propiedad.

• Es requisito en operaciones con crédito hipotecario.

• También es útil para validar que el precio de venta sea justo y alineado con el mercado.

📋 Escritura Pública

Documento legal que formaliza la transmisión de propiedad.

• Se firma ante notario público.

• Contiene los datos del comprador, vendedor, valor, ubicación y condiciones de la transacción.

• Su registro en el Registro Público de la Propiedad es lo que legalmente acredita al nuevo propietario.

🏦 Fideicomiso

Esquema obligatorio para que ciudadanos extranjeros puedan adquirir propiedades dentro de la zona restringida (100 km de la frontera).

• El banco actúa como titular legal, pero el comprador mantiene el uso, disfrute y derechos de venta o herencia.

• Se renueva anualmente y tiene costos de apertura y administración.

• El trámite debe iniciarse desde la etapa de promesa de compraventa.

🤝 Contrato de Promesa de Compraventa

Documento preliminar donde comprador y vendedor se comprometen a celebrar la compraventa bajo ciertas condiciones.
Incluye:

• Precio pactado.

• Fechas límite para escriturar.

• Porcentajes de anticipo.

• Consecuencias por incumplimiento.

📁 Certificado de Libertad de Gravamen

Documento emitido por el Registro Público que confirma que la propiedad no tiene hipotecas, embargos, litigios ni anotaciones preventivas.

• Es requisito indispensable antes de firmar la escritura.

• Debe estar actualizado y coincidir con los datos de la escritura.

🧾 Predial

Impuesto municipal anual que debe pagarse por el propietario de cualquier inmueble.

• Para vender, es obligatorio presentar comprobantes de no adeudo.

• El monto varía según el valor catastral y zona del inmueble.

🧠 Uso de Suelo

Categoría establecida por el municipio que define para qué puede usarse legalmente una propiedad (residencial, comercial, mixto).

• Invertir sin verificar el uso puede generar sanciones o invalidar ciertos desarrollos.

• Se solicita a través de la Dirección de Administración Urbana.

🔐 Notario Público

Profesional con fe pública designado por el Estado para dar legalidad a actos como la compraventa.
Funciones:

• Verifica la documentación del inmueble y de las partes.

• Calcula impuestos.

• Redacta y firma la escritura.

• Realiza el registro oficial del nuevo propietario.

🏡 Boleta Registral

Documento oficial que resume la situación legal del inmueble. Incluye:

• Superficie.

• Propietario actual.

• Anotaciones previas.

• Referencia al folio real.
  Es la fuente primaria para confirmar la información antes de comprar.

💸 Enganche

Pago inicial que realiza el comprador al firmar la promesa de compraventa.

• Generalmente representa entre el 10% y 30% del valor total.

• No es reembolsable si el comprador incumple el contrato.

• Se descuenta del monto final al escriturar.

📜 Inscripción en el Registro Público de la Propiedad

Paso final en el proceso.

• El notario presenta la escritura firmada ante el Registro Público.

• Una vez inscrita, el comprador se convierte legalmente en propietario.

• El proceso puede tardar de 2 a 6 semanas dependiendo del municipio.

🧾 Constancia de No Adeudo

Certificados emitidos por el municipio, CESPT y/o administración del condominio, donde se declara que el inmueble no tiene deudas en:

• Agua.

• Predial.

• Cuotas de mantenimiento.

Son requisitos para firmar la escritura y deben presentarse actualizados.

🏘️ Amenidades

Elementos adicionales dentro de un desarrollo que elevan su valor y atractivo, como:

• Alberca.

• Gimnasio.

• Seguridad 24/7.

• Salón de usos múltiples.
  No forman parte del valor de la propiedad en la escritura, pero sí influyen en el precio de venta y demanda del inmueble.

💰 Impuestos de Compraventa

Gastos obligatorios que se generan durante la transacción:

• ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles): Lo paga el comprador.

• ISR (Impuesto Sobre la Renta): Aplica al vendedor si obtiene ganancia, salvo exenciones.

• Derechos notariales y de registro: Corren por cuenta del comprador.

El notario calcula y retiene estos pagos.

🗓️ Tiempo de Escrituración

Tiempo que transcurre desde la firma de la promesa hasta la entrega de escritura registrada.

• Depende de la complejidad legal del inmueble.

• Un proceso bien llevado puede completarse en 30 a 45 días hábiles.

• Puede extenderse si hay crédito hipotecario, fideicomiso o documentación incompleta.

✅ Conclusión: Entender los términos es parte de comprar con seguridad

El proceso de compraventa involucra decisiones legales y financieras importantes. Dominar estos términos te permite avanzar con mayor confianza, hacer preguntas informadas y evitar errores que pueden costar tiempo y dinero.

👉 En K-Inmobiliaria, te acompañamos durante todo el proceso y nos aseguramos de que comprendas cada paso y documento que firmas. Nuestro compromiso es ayudarte a tomar decisiones bien fundamentadas, con total transparencia.

¿Tienes dudas sobre alguno de estos términos o estás listo para comenzar tu proceso de compra en Tijuana? Contáctanos y déjanos ayudarte a hacerlo con seguridad legal desde el inicio.