De pueblo fronterizo a metrópoli: la evolución urbana de Tijuana en el último siglo

Hablar de Tijuana es hablar de transformación constante. Esta ciudad, ubicada en el extremo noroeste de México, ha vivido una evolución urbana impresionante que la ha llevado de ser un modesto pueblo fronterizo para convertirse en una metrópoli con más de dos millones de habitantes y uno de los motores económicos del país. Entender su historia urbana no solo es fascinante, también es clave para quienes están considerando invertir o vivir en la región.

Tijuana no creció por casualidad. Su desarrollo ha sido impulsado por factores geográficos, sociales, económicos y políticos, que la han convertido en un lugar estratégico tanto para México como para los Estados Unidos. En este artículo te contamos cómo ha cambiado su rostro urbano en los últimos 100 años y por qué es importante conocer este contexto al momento de analizar oportunidades inmobiliarias en la ciudad.

 

1. Tijuana a inicios del siglo XX: una villa con vocación turística

A comienzos del siglo pasado, Tijuana era poco más que una villa fronteriza con unos cuantos cientos de habitantes. Su desarrollo inicial estuvo marcado por su cercanía con California y, en particular, por los efectos de la Ley Seca en Estados Unidos (1920-1933). Durante este periodo, la ciudad se convirtió en un destino popular para los estadounidenses que cruzaban la frontera en busca de entretenimiento, casinos y alcohol.

El emblemático Casino Agua Caliente, inaugurado en 1928, atrajo celebridades y figuras políticas, y fue uno de los primeros símbolos del auge turístico de Tijuana. En esta etapa, el desarrollo urbano era limitado pero estratégico: se construyeron las primeras avenidas principales, zonas residenciales para atender al turismo y centros de entretenimiento que marcaron la identidad cultural de la ciudad.

 

2. Décadas de 1940 a 1960: el crecimiento como ciudad de paso y refugio

Tras el cierre del casino en 1935 y la caída del turismo, Tijuana experimentó un cambio importante. La Segunda Guerra Mundial trajo consigo una migración interna masiva: trabajadores del sur de México llegaron en busca de mejores oportunidades, y muchos se establecieron de forma permanente. A esto se sumó la presencia de migrantes deportados de Estados Unidos.

Durante estas décadas, Tijuana comenzó a crecer de forma desorganizada. Aparecieron colonias populares como la Libertad, Zona Norte o la colonia Castillo, que en muchos casos surgieron sin planificación urbana ni servicios básicos. Aun así, este crecimiento poblacional fue el inicio de la expansión territorial de la ciudad y de la consolidación de sus primeras instituciones públicas.

 

3. Años 70 y 80: industrialización y urbanización acelerada

Uno de los momentos clave para la transformación urbana de Tijuana fue la llegada del programa de maquiladoras en los años 70, impulsado por el gobierno federal como una forma de generar empleo en la frontera. Esto atrajo nuevamente a miles de personas del interior del país, lo que generó un crecimiento urbano acelerado.

Se comenzaron a planear zonas industriales, parques empresariales y nuevos fraccionamientos para trabajadores. Barrios como Otay, Mariano Matamoros y El Florido crecieron con fuerza. Sin embargo, este crecimiento no siempre fue ordenado. Tijuana empezó a enfrentar problemas como la expansión horizontal, falta de transporte público eficiente, deficiencias en servicios urbanos y una creciente desigualdad territorial.

 

4. Décadas de 1990 y 2000: consolidación como ciudad global

Con la firma del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) en 1994, Tijuana se posicionó como una ciudad clave para la manufactura y exportación. Esto trajo inversión extranjera, sobre todo en el sector tecnológico, electrónico y automotriz. Empresas globales establecieron operaciones aquí, y con ello, surgió la necesidad de contar con infraestructura más moderna y espacios residenciales de mayor nivel.

Durante estas décadas, se consolidaron zonas como Zona Río y Chapultepec, con desarrollos comerciales, residenciales verticales y servicios médicos de primer nivel. También se construyeron grandes hospitales privados, centros comerciales, hoteles de cadena internacional y vialidades modernas como el bulevar Agua Caliente o el Corredor 2000.

Por primera vez, Tijuana comenzó a pensarse no solo como ciudad de paso, sino como un lugar con calidad de vida para vivir, trabajar y establecer negocios.

 

5. Tijuana en la última década: gentrificación, verticalidad y revalorización urbana

En los últimos 10 a 15 años, Tijuana ha entrado en una nueva etapa de transformación urbana caracterizada por tres fenómenos principales:

• Gentrificación:

Zonas tradicionales como La Cacho, Madero o Independencia han sido objeto de renovación y atracción de nuevos residentes de clase media y alta. Esto ha elevado los precios de las propiedades, transformando el perfil social de estas áreas y atrayendo desarrolladores que apuestan por proyectos boutique.

• Verticalización:

Debido al encarecimiento del suelo urbano y la necesidad de aprovechar mejor los espacios, la ciudad ha comenzado a apostar por desarrollos verticales, especialmente en zonas como Zona Río, Agua Caliente, Otay y Playas de Tijuana. Esto ha cambiado el skyline de la ciudad y representa un cambio cultural hacia estilos de vida más urbanos.

• Movilidad e infraestructura:

Aunque Tijuana sigue enfrentando retos importantes en movilidad, se han impulsado mejoras como el SIT (Sistema Integral de Transporte), nuevas vialidades, puentes y proyectos de reordenamiento vial, aunque con desafíos pendientes como el transporte público eficiente y la planificación urbana a largo plazo.

 

6. ¿Qué significa esto para el mercado inmobiliario?

Para compradores e inversionistas, entender la evolución urbana de Tijuana ofrece una ventaja estratégica. No todas las zonas crecieron igual ni tienen el mismo potencial de plusvalía. Algunas áreas están saturadas, mientras otras viven procesos de renovación o expansión.

Por ejemplo:

• La Cacho y Chapultepec se han revalorizado por su ubicación y gentrificación.
• Playas de Tijuana combina atractivo natural con fuerte demanda de extranjeros.
• Otay y El Florido ofrecen oportunidades para quienes buscan precio más accesible y cercanía a parques industriales.
• Zona Río y Agua Caliente se consolidan como el corazón financiero y comercial.

Conocer la historia detrás del crecimiento ayuda a tomar decisiones más informadas: ¿conviene comprar en zonas en transformación?, ¿apostar por propiedades verticales o tradicionales?, ¿invertir en preventa o buscar terrenos en expansión urbana?

 

7. Tijuana: una ciudad en movimiento constante

A diferencia de otras ciudades mexicanas con crecimiento más estático, Tijuana se mantiene en movimiento. Su cercanía con Estados Unidos, su mezcla cultural, su dinamismo económico y su población joven hacen que la ciudad siga reinventándose. La evolución urbana no ha terminado, y eso representa tanto retos como oportunidades.

Para quienes buscan establecerse o invertir aquí, el conocimiento del contexto histórico y urbano no es un lujo, es una herramienta. La ciudad ha demostrado una y otra vez su capacidad para adaptarse, renovarse y crecer. Y quienes entienden ese ritmo, están mejor preparados para aprovechar todo lo que Tijuana tiene por ofrecer.